【周五早报】SOHO中国暴涨20% 潘石屹卖物业卖车位办公楼也要卖吗

10月30日消息，据外媒报道，SOHO中国考虑以80亿美元出售中国的办公大楼权益。消息一出，SOHO中国股价大涨，却越涨越高，截至发稿，SOHO中国已经飙升20%。

不过，对于如此大的涨幅，投资者却展开资金抛售模式。根据富途实时数据，瑞银减持641万股，美林减持167万股。南下的聪明资金则现分歧，深港通下的南下资金大幅买入87万股，沪港通下的南下资金则抛售89万股。

潘石屹卖卖卖已经不是什么新鲜事。从事地产行业，却对地产屡屡表示悲观。潘石屹曾有言“房地产市场一天比一天畸形”，“几拨人渴望房价一直涨，永远涨下去，像吸毒一样上瘾了，离不开了。他们一起合谋，千方百计要让自己分得更多的蛋糕”。

卖物业、卖品牌、卖停车位，现在连办公大楼也要卖了吗?今日有外媒报道，SOHO中国考虑以80亿美元出售中国的办公大楼权益。

就在昨天，SOHO中国将停车位也卖了。SOHO中国10月29日发布公告，宣布以7.61亿元的价格，出售位于北京的9个商业项目、共计2583个地下停车位组成的资产包。按照共计2583个地下停车位对价7.61亿元计算，平均每个地下停车位的成交价格约为29.46万元。

SOHO中国向慧泊停车出售的2583个地下停车位资产包，分别位于北京的建外SOHO东区、三里屯SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO、SOHO嘉盛中心、银河SOHO、朝阳门SOHO、丹棱SOHO及中关村SOHO这9个商业项目。

慧泊停车为了收购这些地下停车位资产包，支付了较高的溢价。据悉，这2583个地下停车位的账面净值约为5.08亿元，按照7.61亿元对价计算，相比账面净值的成交溢价率达到了近一半。

因此，这笔出售事项将给SOHO中国带来约2.53亿元的毛利润，相当于SOHO中国在2018年度营业收入的14.7%，占SOHO中国2018年度经营利润(不含投资物业的评估增值)的10.8%。

实际上，SOHO中国自2014年开始，开启了卖卖卖模式。

2014年，SOHO中国以总对价82.8亿元，出售了位于上海的SOHO海伦广场、SOHO静安广场以及凌空SOHO的近一半物业面积。

2015年，通过股权转让的形式，SOHO中国向复星集团出售了其所持上海外滩国际金融中心8-1地块50%的权益，预计其所占的股权转让款为42.5亿元，同时收回了近46亿元的股东贷款及利息。

2016年，SOHO中国以32.2亿元的对价，出售了位于上海的SOHO世纪广场;2017年，SOHO中国又进一步出售了位于上海的虹口SOHO，以及凌空SOHO的剩余物业面积，合计对价85.8亿元。

按照SOHO中国公开披露的大宗交易情况，过去近6年时间以来，SOHO中国已经累计出售了逾250亿元的物业资产，并且其资产出售计划还将继续。

到2019年6月底，SOHO中国在北京仍然持有了前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHOⅡ、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO，以及在上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO这9宗物业资产。

其中，位于上海的古北SOHO在今年2月份刚刚开业，而位于北京的丽泽SOHO则正在开发建设中，预计会在今年下半年竣工开业。

另外，10月22日，有消息称，SOHO中国将旗下共享办公品牌SOHO3Q的11个项目打包卖给筑梦之星，目前已经开始进入合同审批流程。对此，筑梦之星内部员工表示确有此事，而SOHO中国方面则表示暂不回复。据悉，此次SOHO3Q梦之星收购的11个项目位于北京和上海。

今年6月底，潘石屹在北京举办的资产推介会上表示，除银河/朝阳门SOHO之外，SOHO中国目前持有的其他8个商业项目撑起了上市公司的核心资产，并将继续持有。

潘石屹为何要大甩卖?

很多人觉得奇怪，潘石屹到底想干啥呢?其实，近年来资产瘦身的房企有很多，除了李嘉诚大量抛售房产，转移自己的资产外，万达早就已经开始清理房产杠杆，转型轻资产。而富力地产近期直接宣布，下半年不拿地了。

面对房产大佬们纷纷抛售名下资产，有业内人士指出，房地产市场正在降温。2019年的上半年全国房产企业土地购置面积同比下降了29.4%。说明了现在的房地产市场已经在走入后半场，这是一个清理杠杆的过程。想要再见到几年前全球房价暴涨已经是不可能了。

本文综合自媒体平说财经整理以下几个原因：首先，想要和万达一样，把存在泡沫的资产给清理掉，转型到轻资产路线。当然，潘石屹并不一定走万达的路线，而是要将资金投入到更有发展潜力的行业中去。现在房企转型案例有很多。有些房企搞了现代化农业，有的房企搞绿色新能源汽车。一些大型房企正努力将房产在集团中的业务比重全面降下来。

其次，潘石屹肯定认为，房地产继续上涨的空间已经没有，现在该是落袋为安，高位兑现资产的时候了。房企也要现金为王，这既能应对不时之需，更要收购其他中小房企。作为高负债的房企来说，对经济大环境的变化可能会更加敏感，再加上国家对房地产政策导向的转变，抛售固定资产、现金为王是非常有必要的。

再者，通过抛售大量房产，用于偿还到期的债务。由于2015年至2016年房地产兴起，各大房企纷纷建房拿地搞扩张，这样就从银行里面借了很多资金，而这些资金基本上是在明后两年集中到期。而对于房产大佬的潘石屹来説，高位抛售资产，也就是为了偿还部分到期的债务。因为，目前银行对房企的信贷资源是收紧的，房企贷不到款，只能抛售部分的名下资产，来偿还之前欠下的债务。

最后，核心的原因在于soho中国业绩不断暴雷，净利大幅下滑。2019年中期净利腰斩，现金流紧张，负债高企，促使了潘石屹开启卖卖卖模式。

净利遭遇腰斩，账上现金从100亿降到10亿

8月30日，上市公司SOHO中国发布公司2019年半年报，实现营业额约人民币8.89亿元，净利润约5.65亿元。值得一提的是，净利润同比下滑48.36%。

曾经的百亿房地产企业，如今营收只有20亿。总营收从2013年的149亿直线降至2014年的69亿，2018年更是只有20亿营收，随着今年只录得10亿的总营收，今年大概率营收也维持在20亿的水平。而公司主营业务收入更是只有8.89亿。

报告期内，实现营业收入8.89亿元，同比增长约11.8%。期内毛利为7.11亿元，同比增加10%。毛利率上升至约为80%。本期间实现公司权益股东应占净利润约人民币5.65亿元，同比下降48.36%。

截至2019年中期，公司账上现金为10.65亿元。不过，公司在2014亿账上现金逾100亿，而经过四年的大幅减少，截至2018年账上现金骤降至7.3亿元。

曾经风光无限，如今转型面临困境

SOHO中国前身为红石实业，是潘石屹与其妻张欣共同创立。目前，潘石屹夫妇持股63.93%公司股份，为公司实控人。

大约20年前，开发第一个楼盘项目SOHO现代城。彼时，张欣以从香港、英国学得的发达商业模式运用于经济尚需发展的北京。此后，中国经济飞速发展，SOHO中国风光无两，SOHO系列成为一线城市的标志性建筑。

曾经SOHO中国业绩风光无限。2012年SOHO中国营业额达153亿元，同比上涨约169%;净利润约为106亿元，同比上涨约172%;核心净利润约为33.4亿元，同比增长约135%，核心净利润率约为22%。

不过，2013年以后，SOHO中国业绩直线下滑，SOHO中国的营收分别为142.6亿元、60.98亿元、9.95亿元、15.77亿元19.63亿元、17.21亿元。

2012年SOHO中国宣布去地产化，转型发展办公空间区域，从“开发销售”转为“自持租赁”，由卖楼转化为收租的同时逐渐剥离地产业务。自此之后，SOHO中国鲜有拿地，营业收入逐步减少。

近年来，SOHO中国基本上每年卖一两栋楼，一方面可以提升利润、回款，另一方面美化报表，这已司空见惯。某资深地产人士这样说。据不完全统计，自2014年至今，潘石屹卖楼收入近300亿元。

业绩不断下滑，但潘石屹张欣的个人财富却不断增长。2018福布斯全球亿万富豪榜显示，潘石屹张欣夫妇以36亿美元排名全球第629，中国第71。约合人民币250亿元。【责任编辑/邹琳】

本文综合自平说财经、新浪港股、AdvancedForum

来源：新浪港股

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