广东省公寓管理协会会长刘昕：长租公寓爆雷根源是“长收短付”

从风头无限到频繁爆雷，长租公寓市场短短五年急剧变化，出乎许多人意料。

“不能否认的是，目前长租公寓发展并不规范，甚至有企业故意骗钱，然后跑路。”1月26日，广东省公寓管理协会会长、YOU+国际青年社区联合创始人刘昕接受时代周报记者专访时表示，近两年，多家长租公寓爆雷，实际也让人们清晰地看到在资本催化下，平台盲目扩张存在的风险。

据中国指数研究院数据，2018年上半年，百强房企中已有超过30家布局长租公寓市场，有房企更雄心勃勃提出“3年100万套房源”的扩张目标。参照发达国家情况，美国排名第一的公寓管理公司睿星运行20余年才到40万间，日本排名第一的公寓管理公司大东建托运行40余年才达到90万间。

长租公寓繁荣背后暗流涌动。2019年，共有53家长租公寓机构资金链断裂或无法再经营。2020年1-11月，长租公寓爆雷数量高达84家。

刘昕认为，任何一个行业在发展过程中可能都有类似“爆雷”的情况，这实际是把过去存在的一些问题出清，是行业进入理性健康期的必经阶段。【责任编辑/周末】

行业亟待规范

时代周报：近期，SOHO中国董事长潘石屹再次提到：“长租公寓的回报率最高超不过1%，所以这个生意是亏的”。这是长租公寓真实的经营现状吗？

刘昕：潘总的讲话，我觉得有几点值得行业人思考。

第一是租赁企业融资成本过高，因为没有担保，所以租赁企业很难拿到低成本资金，这也是长租企业频频爆雷的一个导火索。

另一方面是税收，所有租赁企业都承担着房东的税负，再加上自己的税负，两样叠加，造成整个行业的经营状况惨淡。

不过，潘总没有从事过长租公寓，所以也不代表这个行业的声音。他提到的回报率是指租售比，指的是把房子买下来再租出去可能只有不到1%的回报率。

这就说明两点，一点是租金低，一点是房价高。因为长租公寓属于民生行业，国家为了能让新就业的大学生在城市生存，不鼓励涨房租，这才是行业现状。

时代周报：长租公寓面对一个需求旺盛且庞大的租房市场，回报率却不尽如人意，甚至近两年有多家分散式公寓接连爆雷，问题根源是什么？

刘昕：第一是行业不规范;第二是融资成本高;第三确实有一部分企业是故意骗钱，是看到了行业有空子可以钻。之前“跑路”的公司基本成立没有超过三年的，很多都是2019年底成立，2020年初开始布局，等到7、8月大学生租房旺季招租，然后9月跑路，基本具有这样的特点。

时代周报：随着长租公寓爆雷不断，“租金贷”也被推到舆论风口浪尖。该如何理性看待“租金贷”？

刘昕：首先要搞明白，租金贷是为了帮助谁?租客还是租赁企业。

出现爆雷事件的核心不在于“高收低租(为短时间内抢夺房源，企业支付给房东的租金高于租客支付的租金)”，而在于“长收短付(企业向租客按年度收租金，然后按照季度或月度支付给房东，将差额用于自身经营或其他用途)”。

此前我提过建议，如果租金贷是为帮助租客，建议国家应尽快出台相关政策，不允许租赁企业收超过半年的房租，按月收即可。

2021年持续洗牌

时代周报：长租公寓企业融资，目前是怎样一个现状？

刘昕：长租公寓平台，大多数走的是“二房东”的模式，平台融资主要用于房屋装修。但这些长租公寓平台却没办法抵押贷款，因为房子是房东的。缺少了抵押房屋融资，长租公寓平台只能靠未来收益融资，但未来收益是具有不确定性的，如同风险投资。

时代周报：之前行业内有不少人都呼吁REITs（房地产信托投资基金）落地，它对长租公寓的利好意义在哪里？

刘昕：实际上意义不大。

有观点认为REITs可以帮助长租公寓企业拓宽融资渠道，降低融资成本。但关键问题是，发REITs的目的是为买地盖楼还是装修改造?如果为买地盖楼，那本质还是地产。

如果真为发展住房租赁行业，首先要明白，这个行业不缺卖地盖楼，缺的是房屋升级改造。

时代周报：你预判2021年长租公寓会是怎样一种格局？

刘昕：2020年和2021年都会是行业洗牌的阶段，但长租公寓行业和房地产行业不同，房地产行业洗牌是强者愈强，而长租公寓行业则是平台规模越大亏得越多。

长租公寓的商业模式是包租模式，平台需要承担空置率的影响。当平台有10万间房时，10%的空置率就能让平台难以承受。

长租公寓跟时间是敌人，每过一天房子的收益都会锐减。而房地产跟时间是朋友，每过一天企业可能都会迎来增值。所以准确地说是长租公寓整个行业的商业模式出问题了，所以才会有2020年这么大规模的一轮洗牌，接下来市场肯定还会持续洗牌。

时代周报：对长租公寓长远理性发展，有哪些建议？

刘昕：长租企业如果不盲目扩张，理性经营，这个行业未来发展没问题。在这个过程中，政府应进一步规范长租公寓行业合规经营，在税收、金融等方面也可以酌情考虑多一些扶持。

来源：时代周报

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